3e pilier et projet immobilier : comment devenir propriétaire

Le système de prévoyance et de retraite en Suisse s’appuie sur 3 piliers : l’assurance vieillesse-survivant et invalidité, la prévoyance professionnelle et la prévoyance individuelle. Cette dernière est facultative ; elle complète pourtant significativement les 1^er pilier et 2^e pilier et permet d’assurer un certain niveau de vie au moment de la retraite. Le 3^e pilier peut cependant être utilisé autrement. Notamment pour financer un projet immobilier et pour devenir propriétaire de son logement.

3^e pilier lié 3a ou 3^e pilier libre 3b ?

Le capital d’un 3^e pilier est voué à financer votre retraite. C’est à l’âge de référence AVS - 65 ans pour les hommes, et progressivement relevé de 64 à 65 ans pour les femmes depuis 2025 (réforme AVS 21) -, voire 5 ans avant ou après, que le 3^e pilier peut être retiré, sous la forme d’un capital ou d’une rente. Deux formes de 3^e pilier existent. Le 3^e pilier lié 3a offre des avantages fiscaux, notamment la déduction des cotisations ou primes de votre revenu imposable, mais dans le respect d’un cadre légal plus ou moins contraignant. Le 3^e pilier libre 3b est, quant à lui libre d’obligations, notamment au niveau du montant des versements et du retrait du capital.

Par conséquent, un 3^e pilier libre 3b peut être utilisé à tout moment et pour n’importe quel motif, dont le financement d’un projet immobilier. Le capital d’un 3^e pilier lié 3a peut être retiré de manière anticipée sous certaines conditions, notamment si vous souhaitez devenir propriétaire.

Les cas de figure

Acheter son logement est un projet ambitieux, pour lequel vous devrez certainement contracter un prêt hypothécaire. La banque prend en charge la majeure partie du financement via un crédit, le reste est comblé par votre apport personnel, le plus souvent égal à au moins 20 % du prix d’achat.

Le déblocage anticipé d’un 3^e pilier lié concerné uniquement :

• L’achat ou la construction d’un logement que vous utiliserez en propre, à titre de résidence principale (art. 30c LPP).
• Le remboursement de crédits hypothécaires existants
• L’acquisition de participations à la propriété d’un logement dans lequel vous habiterez

Les biens concernés sont donc pour l’essentiel les maisons et les appartements dans lesquels vous habiterez à titre de résidence principale. Le financement d’une résidence secondaire ou d’un bien de rendement est exclu : le logement doit servir à vos propres besoins (art. 30c LPP et art. 4 OEPL).

L’amortissement direct

Vous avez donc la possibilité de retirer tout ou partie de votre prévoyance liée pour financer votre projet immobilier. La somme ainsi débloquée permet de constituer votre apport personnel. Vous remboursez chaque mois votre crédit hypothécaire auprès de la banque prêteuse, de manière à réduire la dette et le montant des intérêts.

Mais votre charge fiscale augmente, puisque vous perdez les avantages fiscaux associés au 3^e pilier lié 3a. Votre dette diminue ; vos impôts sur le revenu augmentent. Qui plus est, le retrait de votre 3^e pilier est imposable. Il est souvent conseillé de procéder à plusieurs retraits successifs, un versement anticipé ne pouvant en principe être demandé que tous les cinq ans (art. 5 OEPL).

Le nantissement du Troisième pilier et l’amortissement indirect

Pour financer un projet immobilier, vous pouvez également nantir votre 3^e pilier lié. La mise en nantissement revient à donner une garantie, , en l’occurrence le capital de votre prévoyance liée, à la banque au cas où vous ne seriez plus solvable. Qu’est-ce que ça signifie concrètement :

• Vous versez le montant des remboursements du crédit hypothécaire sur votre 3^e pilier dans le cadre d’un amortissement indirect
• Vos cotisations sont toujours déductibles de votre impôt sur le revenu ; vous continuez à bénéficier des avantages fiscaux de la prévoyance liée et faites des économies d’impôt.
• A échéance du contrat, la banque récupère ce qui lui est dû, c’est-à-dire le capital qui lui permettra de se rembourser. Les intérêts et les éventuels surplus vous reviennent.

Mais :

• La dette hypothécaire reste constante ; par conséquent, les intérêts aussi
• Votre prêt est donc plus coûteux

Pour monter le financement d’un projet immobilier, comparez les taux d’intérêt 3ème pilier proposés par les organismes prêteurs et prenez en compte votre taux d’imposition. N’hésitez pas à faire appel aux conseils d’experts indépendants.

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