Suppression valeur locative 2029 : ce que ça change pour ton 3a

Note d’orientation. Cet article décrit le cadre légal et fiscal du 3e pilier en Suisse. Pour estimer les ordres de grandeur sur ta situation (canton, revenu, statut, horizon), utilise nos calculateurs interactifs ou réserve un entretien gratuit avec un conseiller agréé FINMA F01522375. Les exemples chiffrés restent indicatifs et ne constituent pas un conseil personnalisé.

La réforme votée en 2025

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement, avec 57,7 % de oui (admin.ch). Elle supprime la valeur locative pour les résidences principales. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029 (décision d’avril 2026, admin.ch).

C’est une réforme structurelle qui modifie des décennies de pratique fiscale. Conséquence : les propriétaires occupants vont voir leur fiscalité immobilière changer en 2029.

Les grands principes sont fixés, mais certaines modalités d’application (notamment le traitement des intérêts hypothécaires pour les nouveaux acquéreurs et les règles cantonales) continueront de se préciser d’ici l’entrée en vigueur. Prends les calculs ci-dessous comme des ordres de grandeur, pas comme des règles définitives dans le moindre détail.

Ce qui disparaît en 2029

1. La valeur locative

Aujourd’hui, un propriétaire occupant doit déclarer un revenu fictif correspondant à la valeur locative théorique de son bien (généralement 60-70 % du loyer théorique annuel). En 2029, ce revenu disparaît.

Conséquence directe : moins d’impôts pour les propriétaires sans hypothèque (le revenu fictif disparaît).

2. La déduction des intérêts hypothécaires (résidence principale)

Aujourd’hui, les intérêts hypothécaires sur résidence principale sont déductibles du revenu imposable. En 2029, cette déduction disparaît pour la résidence principale (mais reste, en partie, pour les biens locatifs). Une exception est prévue pour les primo-accédants : celui qui devient propriétaire de sa résidence principale pour la première fois pourra déduire ses intérêts passifs via une nouvelle déduction plafonnée et temporaire (admin.ch).

Conséquence : pour un propriétaire endetté, perte d’une déduction qui pouvait représenter 5’000 à 20’000 CHF par an selon ta situation.

3. La déduction des frais d’entretien (résidence principale)

Aujourd’hui, les frais d’entretien (réparations, rénovations, charges) sont déductibles. En 2029, cette déduction disparaît aussi pour la résidence principale.

Ce qui reste

• Biens locatifs : loyers imposés, frais d’entretien toujours déductibles. La déduction des intérêts passifs est maintenue, mais désormais limitée à la part de fortune correspondant aux immeubles loués ou affermés (méthode proportionnelle, admin.ch).
• Le 3a et la LPP : déductions intactes.
• Plus-values immobilières : régime inchangé (impôt cantonal sur le gain immobilier).

Les gagnants et perdants

Gagnants

• Propriétaires occupants sans hypothèque ou avec hypothèque très faible. Plus d’impôt sur valeur locative, peu de déduction perdue.
• Propriétaires âgés avec biens amortis.

Perdants

• Propriétaires occupants fortement endettés. Perte significative de la déduction des intérêts.
• Propriétaires qui prévoyaient des rénovations significatives (perte de la déduction d’entretien).

Neutres

• Propriétaires bailleurs (régime inchangé).
• Locataires (pas concernés directement).

L’impact sur l’amortissement indirect via 3a

L’amortissement indirect via 3a tirait son avantage principal de la combinaison de :

1. Déduction des intérêts hypothécaires (qui restent élevés car dette maintenue).
2. Déduction du 3a chaque année.

En 2029, la première composante disparaît. Reste la deuxième (déduction 3a annuelle).

Calcul comparatif post-2029

Rappel des deux logiques : en amortissement direct, tu rembourses directement ta dette hypothécaire ; en amortissement indirect, tu laisses la dette en place et tu verses en parallèle sur un 3a qui remboursera plus tard.

Pour une hypothèque de 800’000 CHF, hypothèque maintenue, 3a versé 7’258 CHF / an :

• Amortissement direct post-2029 : tu affectes 16’700 CHF / an au remboursement de la dette. Pas de déduction des intérêts (disparue en 2029), et pas de déduction 3a puisque tu utilises l’argent pour rembourser plutôt que pour cotiser.
• Amortissement indirect post-2029 : tu maintiens l’hypothèque et tu verses sur le 3a. La déduction fiscale du 3a subsiste : 7’258 × 30 % (taux marginal illustratif) = 2’180 CHF d’impôt économisé par an.

L’amortissement indirect reste donc gagnant par rapport au direct, parce que la déduction du 3a continue d’exister après 2029. Mais l’écart entre les deux se réduit, puisque l’avantage lié à la déduction des intérêts hypothécaires, lui, disparaît.

La stratégie optimale 2026-2028

Étape 1 : bénéficie de la fenêtre fiscale

Concentrer les rénovations valorisantes avant fin 2028 pour bénéficier de la déduction des frais d’entretien encore en vigueur.

Étape 2 : Optimiser l’amortissement

Si tu es propriétaire avec hypothèque et amortissement indirect via 3a, le système actuel reste très efficace jusqu’en 2028. Maximise les versements 3a.

Étape 3 : Réévaluer en 2028

Après l’application de la réforme, refaire les calculs amortissement direct vs indirect. L’écart se réduit, mais l’indirect reste souvent préférable.

Étape 4 : Ajuster pour les nouveaux acheteurs

Pour quelqu’un qui achète en 2027-2028, anticiper la disparition des déductions en 2029 dans le plan de financement long terme. Cela peut influencer le choix entre amortissement direct ou indirect.

L’impact sur le marché immobilier

La réforme aura probablement plusieurs effets :

• Hausse de la demande pour les biens à acheter (incitation à devenir propriétaire pour ne plus payer la valeur locative).
• Possible hausse des prix si la demande dépasse l’offre.
• Désincitation au crédit : sans déduction d’intérêts, l’effet de levier de la dette devient moins attractif.
• Possible accélération des amortissements : les propriétaires actuels peuvent vouloir réduire leur dette plus vite.

Cas pratique : propriétaire endetté à 50 ans

Profil : couple 50 ans, propriétaire d’une résidence à 1,2 million CHF avec hypothèque 700’000 CHF. Intérêts annuels 13’300 CHF (à 1,9 %).

Avant 2029

• Valeur locative imposable : ~22’000 CHF / an.
• Déduction intérêts hypothécaires : -13’300 CHF.
• Déduction frais d’entretien (forfait ~10 %) : -2’200 CHF.
• Net imposable : +6’500 CHF environ.

Après 2029

• Pas de valeur locative.
• Pas de déduction intérêts.
• Pas de déduction frais d’entretien.
• Net imposable : 0 CHF.

Bilan : les déductions disparaissent, mais aussi le revenu fictif. Pour ce profil, c’est quasi-neutre fiscalement. Le calcul varie selon canton et situation.

Plan d’action

1. Liste tes déductions immobilières actuelles (intérêts, entretien, valeur locative).
2. Calcule l’impact 2029 : disparition des trois lignes simultanément.
3. Si tu prévois des rénovations : programme avant fin 2028.
4. Si tu es propriétaire endetté : reconsidère ton équilibre amortissement direct vs indirect.
5. Si tu envisages d’acheter : intègre la réforme dans ton plan long terme.
6. Conseil patrimonial : ces équilibres méritent un avis professionnel sur ta situation propre.

Estimer sur ma situation

Les chiffres précis dépendent de ton canton, ton revenu et ton statut (salarié, indépendant, frontalier). Trois outils gratuits pour cadrer ton dossier :

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